Ach, ty černé stavby

Říjen 2018

Takový zahradní domek, garáž, kůlna či udírna nás může při prodeji nemovitosti pěkně potrápit. Říkáte si: „postavil jsem si kůlničku na vlastním pozemku, tak i ta kůlna je moje“. A ejhle, ona není.

Prodala jsem starý, ale poctivě postavený dvougenerační dům z roku 1977. Na pozemku stála rozestavěná cihlová udírna. No, byl to takový domeček 11 m² s komínem plný harampádí. Bylo jasné, že jde o nedostavěnou „kůlničku“, kterou můžeme zařadit do kategorie „černé stavby“.

Na Listu vlastnictví ( dále jen LV) bylo o této kůlně uvedeno, že „na pozemku stojí stavba bez čp/če“. Ajajaj. Na katastru platí pravidlo „co je tady psáno, to je dáno“. A do námi srozumitelného překladu je tu napsané, že vlastníkem kůlny stojící na vašem pozemku nejste Vy a vlastně není nikdo. Jo kdyby tam bylo napsané, že součástí pozemku je stavba, už by se mi to líbilo lépe.

Kupec se může „šprajcnout“, sice pro Vás nelogicky, ale oprávněně.  Může mi argumentovat „Já si koupím dům i s tou kůlničkou a pak mi bude u vrat zvonit někdo, kdo mi bude tvrdit, že kůlna je jeho.“ Celkem nepravděpodobné, ale dle toho, JAK je na katastru kůlna napsaná, riziko to je.

Je tu několik řešení a vždy je důležitá DOHODA obou stran i proaktivnost makléře

  1. Stavbu zkolaudovat. Jenže věnujte se kolaudačnímu procesu, když dům i s kůlnou prodáváte a nevíte, zda náhodou kupec onu kůlničku nebude chtít třeba zbourat
  2. Kupec koupí dům i s kůlnou a pak jí zbourá, nebo zkolauduje, anebo uvede jiným způsobem do pořádku
  3. Osobně zajít na stavební úřad, nahlédnout do centrální spisovny, zajít na kat. úřad a dohodnout se, jak lze bez náročné byrokracie tuto situaci co nejelegantněji vyřešit

Klientovi šetřím čas, zbavuji ho starostí a zároveň mi záleží na tom, aby kupující měl veškeré informace o nemovitosti a dobrý pocit z koupě. V tu chvíli se ze mě stává investigativní detektiv. Bylo na kůlnu stavební povolení? Najdu nějakou dokumentaci na úřadech? A jak je možné, že dokumentace ke stavbě kůlny neexistuje, na katastru je zakreslená, ale NE zapsaná?

Na stavebním ani katastrálním úřadě dokumentace nebyla. Nakonec díky dohodě a ochotě úřednic katastru ( dámy, za to Vám moc děkuji ), jsme se dopracovali k  „nejjednoduššímu“ řešení, aby to na LV bylo zapsáno v pořádku.

Majitel nemovitosti vydá ověřené Prohlášení vlastníka, že se jedná o drobnou stavbu, která není předmětem zápisu do katastru nemovitostí. A zároveň podá na katastr ohlášku o změně druhu pozemku na „ostatní plocha“. Není potřeba chápat logiku takového procesu, důležité je výsledek, že majitel pozemku, na kterém stojí kůlna, bude i majitelem oné kůlny. Olalááá.

Problém vyřešen. Přistoupili jsme k podpisu kupní smlouvy.

Užívejte podzimu a velmi ráda Vám odpovím a odepíšu, jestli potřebujete s něčím pomoci nebo poradit.  Ozvěte se mi:)

Opatrujte se, Věra

P.S: A JAK TO DOPADLO? Nakonec jsme se s kupcem dohodli, že tuto peripetii změny zápisu na katastru udělá on. Protože si zařídil hypotéku a specifikace nemovitosti na hypotečním úvěru dle LV byla zapsána ještě před plánovanou změnou, kterou jsme na katastru chtěli udělat. Výhoda pro kupujícího už ale je, že jsme mu ušetřili čas a peripetie s lítáním na úřadech a nalezení řešení, jak tuto změnu provést.