V rámci zákona o dani z příjmu z prodeje nemovitosti existuje celkem dost možností, jak z ní být osvobozen. O tom jsem se rozepsala v minulém článku. Tady podrobněji rozeberu podmínky osvobození od daně z příjmu v případě, že vlastník příjem z prodeje nemovitosti použije na nákup další nemovitosti z důvodu uspokojení vlastních bytových potřeb.
V prvé řadě je důležité vědět, KDY vlastník prodanou nemovitost nabyl, resp. kdy podal návrh na vklad do katastru a o JAKOU nemovitost jde. Pokud byl podán návrh na vklad do 31. 12. 2020, osvobození od daně z příjmu se týká pouze těch prodaných nemovitostí, kde vlastník sám bydlel a lze to pouze u bytů a rodinných domů. Pokud byl návrh na vklad do katastru nemovitostí podán od 1. 1. 2021 včetně, můžete osvobození od daně využít nejen u bytů nebo domů, ale také u chat, pozemků, či komerčních prostor.
Co vše spadá dle zákona do vlastní bytové potřeby?
Spadá sem koupě:
- bytu
- bytového domu
- rodinného domu
- pozemku (za předpokladu, že na něm zahájíte výstavbu bytového domu, rodinného domu nebo bytu do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy nebo koupě pozemku v souvislosti s pořízením rozestavěné stavby bytového nebo rodinného domu)
A týká se to také:
- údržby a změny stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru
- vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,
- splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb
Důležitou roli hraje čas pořízení nemovitosti
Aby mohl být vlastník původní nemovitosti osvobozen od daně z příjmu z prodeje nemovitosti z důvodu uspokojení vlastní bytové potřeby, musí novou nemovitost pořídit následující kalendářní rok po roce, kdy mu byly připsány peníze na účet za prodej původní nemovitosti. Pokud jste prodali původní nemovitost v roce 2022 a dostali peníze 21. března 2022, novou nemovitost musíte koupit do 31. 12. 2023.
Lze to i tak, že si novou nemovitost pořídíte předchozí kalendářní rok před prodejem původní nemovitosti. Tzn. pokud jste si pořídili novou nemovitost po 1. lednu 2021 a původní nemovitost jste prodali v roce 2022 a inkasovali peníze z prodeje, nemusíte daň z příjmu z prodeje nemovitosti platit. V tomto případě musíte tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání. V tomto případě jste peníze z prodané nemovitosti získali v roce 2022. Daňové přiznání musíte podat do 31. března 2023.
Jak to vypadá v praxi?
V roce 2023 prodáte byt, ve kterém jste bydleli, za 11 000 000 Kč. V roce 2024 koupíte nový byt za cenu 12 000 000 Kč. Kupní cena na pořízení nového bytu je vyšší než prodejní cena předchozího bytu. Navíc musíte doplatit 1 000 000 Kč. Veškeré peníze z prodeje předchozího bytu investujete do koupě nového. V tomto případě jste tedy od daně z příjmu osvobozeni.
Co kdybyste ale novou nemovitost koupili za nižší cenu, než za kolik jste prodali původní nemovitost? Uveďme si to na příkladu:
V roce 2022 jste koupili byt za 10 000 000, ve kterém jste poté bydleli. Ten prodáte v roce 2023 za 15 000 000 kč.
V roce 2024 koupíte jiný byt za 9 000 000 Kč. Jeho kupní cena je tedy nižší. Z prodeje předchozího bytu na něj použijete jen část peněz. Osvobozeni od daně tedy budete jen z části. Daň se vypočítá ze zisku 5 000 000 Kč.
Do nového bytu investujete pouze 60 % z částky, kterou získáte za původní byt. Osvobozeni od daně z příjmu tedy budete pouze částečně, a to z oněch 60 %. Zbylých 40 % musíte zdanit.
40 % ze zisku 5 000 000 Kč je 2 000 000 Kč, daň je 15 %, zaplatíte tedy daň ve výši 300 000 Kč.
Ověření, zda můj klient jako vlastník splňuje podmínky osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti, bývá často oříšek. Proto vždy konzultuji každou zakázku s advokátem a daňařem. A pokud vám mohu dát nevyžádanou radu, tuto konzultaci doporučuji učinit vždy! A ještě než oslovíte finanční úřad. Ušetříte si tím spoustu problému a často i peněz.
Pokud vás zajímají další články ze světa realit, podívejte se na můj blog. Potřebujete-li s čímkoliv poradit, ozvěte se mi a společně najdeme řešení. První krůček je na Vás, s tím ostatním Vám pomohu.
Článek jsem připravila ve spolupráci s panem Mgr. Petrem Jandou z advokátní kanceláře TMS.
Mějte krásný den.
Věra
📞+ 420 773 133 399
📧jsem@veravrankova.cz
