Nájemní smlouva ( nájem ) je smlouva sepsaná mezi vlastníkem bytu a nájemcem, a řeší podmínky nájemního vztahu včetně ochrany nájemního bydlení dle občanského zákoníku. Nájem lze vypovědět POUZE z důvodů stanoveným zákonem, a proto nájemce je lépe zákonem chráněn než podnájemce, který podepsal podnájemní smlouvu.
Podnájemní smlouva ( podnájem ) je sepsaná smlouva mezi nájemcem ( ten, kdo si pronajmul byt na základě nájemní smlouvy od vlastníka bytu) a podnájemcem.
Jde o vztah majitel bytu – nájemce – podnájemce. Podnájem je totiž na nájmu bytu závislý. Bez nájmu by tedy neexistoval podnájem, a proto má podnájemní smlouva slabší postavení a podnájemník má tudíž menší práva než nájemník.
Pozor na souhlas majitele bytu v případě, že nájemce se rozhodne v bytě nebydlet, ale hodlá tento byt podnajmout 3. osobě.
Co je důležité znovu zdůraznit je, že v případě podnájemní smlouvy má podnájemník mnohem menší práva než nájemník. Např. podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů, lze nastavit jiné výpovědní doby než ty udané v zákoně, mohou se uložit pokuty při pozdní platbě nájmu apod.
Podnájemce může být snadněji vykázán z bytu. Stále platí, že co není zákonem zakázáno, je dovoleno. Tzn. nájemce má větší volnost v nastavení a sepsání podmínek podnájemní smlouvy.
Jinými slovy podnájemní smlouva je pro podnájemce daleko méně výhodná, než nájemní smlouva pro nájemce. A naopak podnájemní smlouva může být pro majitele bytu výhodnější, pokud se dobře napíše a splní se podmínky, které budou v souladu se zákonem. Bezesporu velkou výhodou podnájemní smlouvy pro nájemce/majitele bytu je, že tato smlouva končí nejpozději s nájmem.
A ještě třešinku na dortu na závěr. V souvislosti s nájmem a podnájmem se mi klienti ptají, zda lze byt pronajmout právnické osobě.
Byt nelze pronajmout právnické osobě za účelem bydlení, protože právnická osoba nemá potřebu bydlení. ALE! Je možné byt pronajmout na základě obecných ustanovení o nájmu (§2201 a násl. občanského zákoníku) a pak uzavřít podnájemní smlouvu. Tedy konkrétně se připraví 2 smlouvy:
- Uzavře se nájemní smlouva mezi vlastníkem a právnickou osobou podle obecných ustanovení občanského zákoníku (§2201) za účelem uspokojování bytových potřeb jednatele a zaměstnanců společnosti
- Následně se uzavře podnájemní smlouva mezi společností a jednatelem podle podle § 2297 – k podnájmu služebního bytu.
Mějte krásný den a pokud byste potřebovali s něčím poradit, pobavit se, či poslat vzory nájemní a podnájemní smlouvy, jsem na telefonu, či mailu.
