Začátkem března 2017 se pan Marek zamiloval do bytu s předzahrádkou v Černošicích u Prahy a poprosil mě, ať ho při koupi zastupuji. Šlo o jeho první zkušenost s pořizováním bydlení i hypotéky a chtěl mít jistotu, že vše bude v pořádku.
Byt se mu velice líbil a už chtěl podepsat rezervační smlouvu a složit developerovi zálohu 430 tis. Kč. Byt (a vlastně celý dům) však měl 4 zásadní právní vady:
- majitel bytu (developer) nebyl majitelem pozemku, na kterém celý dům stál
- daný pozemek měl 1 spolumajitele
- na pozemek probíhala exekuce a na listu vlastnictví pozemku byla zapsána i nebankovní zástava (a to banky při poskytování hypotéky nemají rády)
Toto je vždy vysoce riziková koupě, kterou ovlivňuje spousta proměnných. Developer samozřejmě slíbil, že do podepsání kupní smlouvy problém s exekucí a s vlastnictvím pozemku vyřeší. Ale složte 430 tisíc s písemnou rezervační smlouvou a spoléhejte jen tak na slovo. Na to se může se pokazit moc věcí, např.:
- v katastru nemovitostí se nepřepíší vlastnická práva (aby majitel stavby byl zároveň majitelem pozemku, na které stavba stojí) – nejistota vlastnictví
- nebude vymazaná exekuce nebo bankovní zástava – významný vliv na poskytnutí hypotéky
- spolumajitel pozemku se rozhodne neprodat svůj podíl
Pan Marek i přes tato významná rizika na rezervaci trval. Snažili jsme se jej proto jako kupujícího maximálně chránit už od podpisu rezervační smlouvy. Hlavně zajistit, aby mu nepropadla rezervační záloha “cizí vinou”.
Čtyřstranná rezervační smlouva (duben 2017)
Smlouva musela skloubit požadavky a potřeby čtyř smluvních stran a podmínky dvou bank. Hlavní nestandardnosti rezervační smlouvy,:
- Dohoda o rezervaci měla čtyři subjekty místo běžných tří: kupujícího, zprostředkovatele, developera a majitele pozemku.
- Snížili jsme výši částky rezervačního depozita vzhledem k nestardardnímu procesu prodeje a vysokých rizik z 430 0000 na 200 0000 Kč.
- Byla uvedena skutečnost, že dle aktuálního výpisu LV (listu vlastnictví) je developer vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku je soukromá osoba.
- Informace o tom, že pozemky jsou v toto chvíli dotčeny změnou právních vztahů (naštěstí v době ladění rezervačních smluv došlo k vymazání exekuce a zahájil se proces převodu pozemku do vlastnictví developera, to bylo faaakt dobré znamení)
- Ustanovení, že pokud kupujícímu nebude poskytnut úvěr z důvodu nevyřešených vlastnických vztahů mezi vlastníkem pozemku a developerem, případně z jiných důvodů na straně developera, má se za to, že developer neposkytl kupujícímu dostatečnou součinnost (čili Markovi vrátí rezervační zálohu).
- Závazný termín: Developer se zavázal, že do doby skončení rezervační smlouvy a podepsání smlouvy kupní vyřeší vlastnické vztahy s majitelem pozemku, tzn. podmínkou podepsání kupní smlouvy bude vyřešení vlastnických vztahů a podání na katastr Prohlášení vlastníka.
- Informace o tom, že na Listu vlastnictví je navíc zástavní právo pro banku financující projekt developera, které bude na základě doplacení kupní ceny vymazáno.
Nastavili jsme i volnější termíny
- Podmínka, že developer nejpozději 30 dní před skončením rezervační lhůty pošle návrh kupní smlouvy (aby byl dostatečný čas pro okomentování smluv).
- Vzhledem k tomu, že nebylo ještě uděláno Prohlášení vlastníka, do smlouvy jsme dali ustanovení, že kupci vznikne právo o užívání předzahrádky a že kupní cena je konečná.
- Reálné načasování kroků. Propočetli jsme zákonné lhůty, běžné termíny bank, aby developer stihl vyřídit vlastnictví a kupec stihl si vyřídit hypotéku. Konkrétně rezervační smlouva v tomto případě byla na 4 měsíce s možností prodloužení ještě o 2 měsíce, pokud obě strany budou souhlasit. Běžně se rezervace uzavírá na jeden až dva měsíce nejvýše.
- Byly stanoveny smluvní pokuty pro developera. A že to oni moc neradi.
Smlouvy a hypotéka (květen – srpen 2017)
Proč to trvalo čtyři měsíce? Protože jsme dva měsíce čekali na výmaz nebankovní zástavy a převod pozemků na developera. A dále:
- Kupující vyřizoval hypotéku a zároveň jsme poslali podmínky úvěrové smlouvy i bance Developera na kontrolu.
- Proběhlo několik kol komunikací mezi bankou kupujícího, zprostředkovatelem, developerem, bankou developera.
- Ladění kupní smlouvy, hlavně termínů a podmínek, kdy zanikne zástavní právo banky financující projekt developera.
- Kontrola Smlouvy o způsobu úhrady kupní ceny: kupní cena se skládala na účet banky financující projekt developera, kde bylo jasně stanoveny podmínky, za kterých částka kupní ceny půjde na úhradu dluhu developera
I tak jsme ale zvládli veškeré smlouvy podepsat ve stejný den, tzn. dopoledne Marek podepsal hypoteční smlouvy, odpoledne podepsal kupní smlouvy a Smlouvu o způsobu úhrady kupní ceny.
Od schválení hypotéky 4 měsíce do převodu vlastnictví
I když Markovi banka schválila hypotéku začátkem září, majitelem bytu se reálně stal až koncem ledna. Protože až v říjnu zapsali do Katastru Prohlášení vlastníka nemovitosti o rozdělení domu na byty. Až s tím jsme mohli finalizovat kupní smlouvu a začátkem listopadu ji podepsat zároveň s úvěrovou smlouvou a Smlouvou o způsobu úhrady kupní ceny. A 15. 11. byl byt zaplacený.
K předání bytu jsme přizvali i inspektora nemovitostí, díky kterému je zpracovaný dosti obsáhlý seznam závad bytu, které ještě developer bude muset odstranit.
Devítiměsíční realitní porod jsme zapili bublinkami
Od ledna 2018 je Marek právoplatným majitelem. Hurá! A já vím, že i tak komplikované případy jdou zvládnout.
Mějte krásný den. A vězte, že pokud byste něco potřebovali, napište, nebo zavolejte.
První krůček je na Vás, s tím ostatním Vám pomůžu. Věra
